1.2. Nieruchomość jako dobro ekonomiczne.
Nieruchomość jest dobrem ekonomicznym. Fakt ten jest powszechnie uznawany w krajach o gospodarce rynkowej. Jednak w Polsce przez wiele lat tzw. socjalizmu realnego fakt ten nie był doceniany w sposób należyty. Wynikało to z tego, że po prostu nie było rynku nieruchomości (a ogólnie: rynku kapitałowego), lecz jedynie jego namiastka w postaci tzw. rynku indywidualnego konsumenta (obejmował on tylko dobra konsumpcyjne). Do niedawna nieruchomości (a w szczególności nieruchomości mieszkaniowe) były traktowane jako dobra socjalne: państwo miało zagwarantować wszystkim mieszkania, po większej części za symboliczną opłatą (czynsz). To państwo miało się martwić o odnawianie substancji mieszkaniowej (remonty, modernizacje), przy nikłym lub zupełnym braku partycypacji mieszkańców w tym procesie. Wraz z postępującą transformacją systemową (poczynając od 1989 roku) sytuacja tutaj ulega zmianie. Kształtują się nowe mechanizmy rynkowe, w tym także na rynku nieruchomości, który jest elementem rynku kapitałowego. Niestety, należy tutaj zauważyć odejście państwa od jego dotychczasowej roli gwaranta mieszkań, szczególnie dla ludzi niezamożnych.
To nowe pojmowanie nieruchomości jako dobra ekonomicznego sprawia, że do przedstawionego w poprzednim podrozdziale tradycyjnego podziału nieruchomości na nieruchomości gruntowe, budynkowe i lokalowe (podział ten można umownie nazwać podziałem rodzajowym) należy jeszcze dodać trzy kolejne sposoby klasyfikacji nieruchomości, które wynikają właśnie ze specyfiki gospodarki rynkowej:
Po pierwsze, ze względu na funkcje jakie nieruchomość spełnia, wyróżnia się nieruchomości mieszkalne oraz nieruchomości niemieszkalne.
Po drugie, ze względu na cel, dla którego nieruchomość stanowi własność poszczególnych osób (fizycznych bądź prawnych) wyróżnia się nieruchomości komercyjne i nieruchomości niekomercyjne. Nieruchomością komercyjną może być zarówno nieruchomość mieszkalna jak i niemieszkalna, jeżeli celem właściciela realizowanym w procesie zarządzania jest osiągnięcie zysku z tej nieruchomości.
Po trzecie, ze względu na przyjętą klasyfikację przez CEPI. Wedle tej klasyfikacji nieruchomości dzieli się na: mieszkania, domy jednorodzinne, grunty, nieruchomości komercyjne.
Te dwie ostatnie klasyfikacje wyraźnie podkreślają ekonomiczny charakter nieruchomości (a więc jej charakter bycia dobrem ekonomicznym). Następuje zatem tutaj przesunięcie punktu ciężkości z funkcjonalnego traktowania nieruchomości na traktowanie ich coraz bardziej jako dobro ekonomiczne (towar), będące przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości, a także stanowiące przedmiot zarządzania zarówno krótkookresowego, jak również długookresowego.
Rynek nieruchomości, jako część ogólnego rynku kapitałowego, jest rynkiem specyficznym. Nieruchomość jest szczególnym towarem, co wynika z takich jej cech, jak trwałość w miejscu i niewielka zmienność w czasie. Trwałość nieruchomości w miejscu oznacza, że ogólna potencjalna podaż nieruchomości gruntowych jest w danym okresie czasu stała (to znaczy, że nie można zwiększyć podaży ziemi, gdyż jej ilość w danym miejscu i w danym czasie pozostaje zasadniczo niezmienna). Trwałość nieruchomości w czasie natomiast oznacza, że przez długi czas dana nieruchomość pozostaje zazwyczaj w stanie niezmienionym (chodzi tutaj o budowlany i roślinny składnik nieruchomości). Nie zastępuje się raczej jednego obiektu budowlanego innym (przez wyburzenie poprzedniego), lecz dokonuje pewnych remontów oraz modernizacji już istniejącego obiektu.
Ponieważ rynek nieruchomości jest rynkiem specyficznym (co wynika z omówionych cech nieruchomości), to jest on również rynkiem niedoskonałym. Nie poddaje się on bowiem wszystkim prawom wolnego rynku (tzn. rynku o wielu kupujących i wielu sprzedających ten sam towar, na który popyt i którego podaż oraz ceny kształtują się swobodnie). Ponadto nie zdążył się on w naszym kraju jeszcze w pełni ukształtować i okrzepnąć.
Niedoskonałość rynku nieruchomości wynika z następujących czynników:
1) nieprzemieszczalność nieruchomości w miejscu i w czasie;
2) wrażliwość na zmiany w otoczeniu nieruchomości (chodzi o zmiany stanu środowiska, koniunktury gospodarczej itp.),
3) wywoływanie zachowań spekulacyjnych i monopolistycznych, co powoduje potrzebę stosowania interwencjonizmu publicznego (w celu przeciwdziałania zjawiskom wykupu ziemi, co do której istnieje możliwość zmiany np. charakteru jej przeznaczenia);
4) transakcje zawierane na rynku nieruchomości wymagają dysponowania dużymi kwotami (nierzadko w postaci kredytu);
5) duże różnice cen między podobnymi, ale mało porównywalnymi obiektami;
6) względna rzadkość zawieranych transakcji i częste nieracjonalne zachowania sprzedających i kupujących;
7) trudność organizacji gromadzenia przejrzystej informacji o nieruchomościach trafiających na rynek i wskutek tego mała dostępność do informacji;
8) uczestnicy transakcji rynkowych nie mają jednakowych możliwości dostępu do informacji, jak również często niejednakowo interpretują ten sam zbiór danych. Ten niejednakowy dostęp do informacji często rodzi korupcję, szczególnie wśród urzędników mających dostęp do takiej informacji;
9) podaż nieruchomości jest stała w krótkim czasie i nie może być zmieniona. Na rynku doskonałym ceny rynkowe osiągają bardzo szybko ceny równowagi, na rynku nieruchomości natomiast ceny osiągają stan równoważący popyt i podaż o wiele wolniej;
10) nieruchomości są jedynymi dobrami, których wartość jest wyraźnie uzależniona od lokalizacji. Konsekwencją tego faktu jest to, że dwie niemal identyczne nieruchomości zazwyczaj nie stanowią wzajemnych substytutów właśnie z uwagi na lokalizację. Wpływ czynnika lokalizacyjnego jest także przyczyną segmentacji rynku nieruchomości;
11) na rynku nieruchomości obiekty transakcji są różnorodne, a transakcje są w różny sposób finansowane;
12) rodzaj użytkowania nieruchomości w danej lokalizacji ma bezpośredni wpływ na jej wartość. Funkcje różnych obszarów w Polsce są regulowane poprzez przepisy dotyczące gospodarki gruntami zabudowanymi i przeznaczonymi pod zabudowę oraz zasad gospodarowania nieruchomościami rolnymi. Zapisy ustawowe dotyczące planowania przestrzennego i ochrony środowiska dodatkowo ograniczają wybór rodzaju użytkowania, a tym samym doskonałość rynku;
13) rynek nieruchomości jest bardzo zróżnicowany w sensie jego dużej zależności od lokalizacji i specyfiki funkcjonalnej nieruchomości oraz geografii zróżnicowania zasięgu zainteresowania różnymi typami nieruchomości.
Wyróżnia się pięć głównych typów rynków nieruchomości, które zostały określone w powiązaniu z typami funkcjonalnymi nieruchomości.
Po pierwsze, rynek mieszkaniowy (zajmuje się domami jednorodzinnymi wolno stojącymi, w zabudowie szeregowej, kamienicami czynszowymi oraz lokalami mieszkalnymi).
Po drugie, handlowy (komercyjny) rynek nieruchomości; dotyczy budynków biurowych, handlu detalicznego, hoteli i moteli.
Po trzecie, przemysłowy rynek nieruchomości (chodzi o warsztaty rzemieślnicze, magazyny, budynki dla celów naukowych i doświadczalnictwa).
Po czwarte, rynek nieruchomości rolnych (grunty orne, sady, użytki zielone, użytki leśne).
Po piąte, specjalistyczny rynek nieruchomości (ich projekt i konstrukcja ogranicza możliwości innego użytkowania); są to szkoły, obiekty publiczne, lotniska, wesołe miasteczka, pola golfowe, cmentarze, obiekty historyczne.
Rynek nieruchomości klasyfikuje się również ze względu na jego zasięg. Zgodnie z tą klasyfikacją wyróżnia się: rynek lokalny (rynek mieszkań i małych obiektów handlowo-usługowych) o zasięgu dostępu w promieniu do 20 km; rynek regionalny, tj. rynek obiektów administracyjnych (biurowych), hoteli, pensjonatów, większych obiektów przemysłowych i handlowo-usługowych; rynek krajowy, który tworzą obiekty biurowe przeznaczone dla administracji centralnej, wielkie obiekty przemysłowe, handlowe i usługowe; rynek międzynarodowy obejmujący sieć hoteli, lotniska, centra biurowe itp.
Każdy z tych rynków może być dzielony na mniejsze poprzez rozróżnienie preferencji kupujących i sprzedających (wszystko to w celach marketingowych). Preferencje te mogą dotyczyć wielkości budynków, ich projektów, przedziału cen i lokalizacji nieruchomości. Jak widać, obok charakterystyk czysto ekonomicznych, dużą rolę odgrywają tutaj czynniki społeczne, demograficzne, psychologiczne, klimatyczne, krajobrazowe itp. Można więc powiedzieć, że rynek nieruchomości stanowi wypadkową tych różnych czynników, chociaż główną rolę odgrywają czynniki ekonomiczne, a więc skłonność ludzi do inwestowania w nieruchomości (która z kolei stanowi odzwierciedlenie stanu zamożności społeczeństwa, stanu rozwoju danej gospodarki). Generalnie należy stwierdzić, że im bardziej rozwija się dana gospodarka (szybki wzrost PKB, niskie i nadal malejące bezrobocie, niskie stopy kredytowe itd.), tym bardziej ludzie będą skłonni inwestować w nieruchomości (będzie ich po prostu na to stać). Gdy natomiast gospodarka znajduje się w stanie recesji lub do tego stanu zbliżonym (jak obecnie gospodarka polska), to na rynku nieruchomości będzie zawieranych coraz mniej transakcji.
Ponieważ nieruchomości jako dobra rzadkie są związane z dużymi nakładami kapitałowymi, rynek nieruchomości w dużym stopniu zależy od dostępu do kapitału (chodzi szczególnie o kredyt hipoteczny). Ten dostęp do kapitału jest jeszcze w Polsce dość ograniczony, co wynika z ogólnej kondycji gospodarki, z ryzyka inwestowania w sektor nieruchomości. Wskazuje się na następujące bariery, które odgrywają tutaj rolę:
Po pierwsze, bariera traktowania mieszkania przez konsumenta w dalszym ciągu jako dobra w pewnym sensie socjalnego oraz w związku z tym niechęć i brak tradycji obciążania go długiem.
Po drugie, obawy zarówno kredytodawców, jak też kredytobiorców wobec zjawiska nominalnego wzrostu wartości długu przy kredytach indeksowanych (kredyty takie pozwalają uniknąć ryzyka inflacji).
Po trzecie, obawy obu stron umowy kredytowej co do przyszłych dochodów kredytobiorców, szczególnie w warunkach braku stabilizacji ekonomicznej całej gospodarki i rosnącego bezrobocia.
Po czwarte, ryzyko kredytowe z uwagi na brak doświadczeń zwłaszcza przy kilkunastoletnich kredytach hipotecznych. Ryzyko to jest związane z następującymi problemami: a) wierzytelności bankowe zajmują piąte miejsce w księdze wieczystej (a tym samym piąte miejsce w kolejności windykacji należności); b) brak dostatecznych doświadczeń praktycznych z eksmisją i związane z tym obawy, zwłaszcza co do długości trwania tego procesu wobec powszechnej społecznej niechęci do niego; c) niepewność co do wartości zastawu wobec małych doświadczeń z rynkiem mieszkaniowym, tj. przyszłą ewolucją cen oraz jakością wyceny, a także relatywnie wolną spłatą kredytu emitowanego na długi czas często z odraczanymi płatnościami z drugiej strony; d) niepewność co do przyszłego kształtowania się nominalnej oraz realnej stopy procentowej jak też kursów walut; e) niepewność co do przyszłego kształtowania się realnych dochodów ludności oraz indywidualnych kredytobiorców.
Jak widać z powyższego, rynek nieruchomości jest jeszcze w Polsce instytucją niedoskonałą, znajdującą się ciągle na etapie tworzenia. Bez tego jednak rynku kategoria nieruchomości jako dobra ekonomicznego również pozostanie niepełna, niejako niedokończona.
Obecnie przedstawimy krótko warunki konieczne, które są niezbędne do normalnego funkcjonowania rynku nieruchomości: ogólne ramy legislacyjne, regulacje planistyczne, odpowiednie przepisy podatkowe, formy posiadania nieruchomości, obowiązujące zasady obrotu nieruchomościami i udziału w transakcjach, procedury rynkowe i administracyjne, system informacji o rynku.
Oprócz warunków koniecznych wyróżnia się także warunki sprzyjające funkcjonowaniu rynku nieruchomości. Są to warunki następujące: sprawny dopływ kapitału inwestycyjnego, przychylne, prorynkowe przepisy finansowe, poprawnie funkcjonująca infrastruktura rynkowa, sprawny przemysł budowlany, poprawne funkcjonowanie całości gospodarki, rosnący poziom zamożności społeczeństwa. Jednak już pobieżny rzut oka na gospodarkę polską świadczy o tym, że warunki te nie są jeszcze w pełni spełnione.
Bardzo istotnym elementem traktowania nieruchomości jako dobra ekonomicznego jest sposób władania nieruchomością, a inaczej: rodzaj praw do niej. Wyróżnia się tutaj: własność, użytkowanie wieczyste, użytkowanie, dzierżawę, najem, użyczenie oraz zarząd.
Własność jest prawem zbywalnym, przenaszalnym i dziedzicznym, podobnie użytkowanie wieczyste. Jednak użytkowanie wieczyste różni się od własności tym, że jest ograniczone w czasie (może być ustanowione na okres od 40 do 99 lat) oraz jest obciążone opłatami na rzecz właściciela gruntu, które muszą być wnoszone przez cały okres użytkowania wieczystego. Użytkowanie jest niezbywalnym, ograniczonym prawem rzeczowym, którym można obciążyć nieruchomość na rzecz dowolnej osoby (korzystanie z nieruchomości musi być przy tym zgodne ze sposobem, jaki został ustalony przy ustanawianiu tego ograniczonego prawa rzeczowego). Dzierżawa, najem i użyczenie należą do praw zobowiązaniowych; powstają na mocy umowy, w której właściciel nieruchomości zobowiązuje się oddać nieruchomość do korzystania na określonych w umowie warunkach, a osoba, która nieruchomość bierze, zobowiązuje się do przestrzegania tych warunków. Zarząd natomiast jest prawem niezbywalnym, nie przenaszalnym i niedziedzicznym.
cdn. Jerzy Kisiel