Ogólne pojęcie nieruchomości cz.1
Pojęcie nieruchomości ma przede wszystkim znaczenie prawne. Oznacza ono część powierzchni ziemi (grunt) łącznie z tzw. częściami składowymi (budynki, drzewa), stanowiącą odrębny przedmiot własności (art. 46 Kodeksu cywilnego).Zanim jednak pojęcie to zostanie omówione bliżej, należy wspomnieć pokrótce o dawniejszym znaczeniu tego pojęcia.
Nieruchomości stanowiły element pojęcia dobra, które obejmowało przedmioty i prawa (nieruchome i ruchome; dziedziczne, nabyte, wysłużone; ojczyste i macierzyste). Dobrem nieruchomym były grunty z płotami i zbożem na pniu, pobór czynszów (wyderkaufy), na Mazowszu stado od 11 koni, sumy od 11 grzywien (w górę), sumy ze sprzedaży nieruchomości dla nabycia innych itp., wszystko wyłączone pierwotnie z obiegu. Dobra (nieruchomości) dziedziczne były wyłączone ze sprzedaży (była to tzw. alienacja). Jedną z przewodnich zasad prawa ziemskiego, która wyrosła na pierwotnej wspólnocie rodowej i dążyła do tego, aby własność rodową utrzymać przy rodzie, było prawo bliższości.
Do sprzedaży (alienacji) dóbr wysłużonych potrzeba było pozwolenia panującego; nikt nie mógł nimi rozporządzać testamentem. Natomiast dobra nieruchome nabyte stawały się ruchomymi, ich alienacji nic nie przeszkadzało, rozporządzano nimi testamentarnie itd. Do rzeczy ruchomych pierwotnie należały również domy, niewolnicy, zwierzęta. Jak wynika z tego krótkiego przytoczenia dawnych praw związanych z dobrami, pojęcie nieruchomości było wówczas traktowane inaczej niż obecnie. Przede wszystkim nie były to tylko przedmioty nieruchome, trwale związane z gruntem, a bardziej chodziło o możliwość swobodnego (lub nie) dysponowania danymi dobrami, a więc o własność jako taką. Tak więc od samego początku pojęcie to było nierozerwalnie związane z własnością.Współczesne rozumienie tego pojęcia, ukształtowane ostatecznie w okresie międzywojennym w wielu krajach, wyrosło z „Kodeksu Napoleońskiego”, który z kolei zaakceptował rozwiązania przyjęte w prawie rzymskim (w prawie tym własność nieruchomości sięgała bez żadnych ograniczeń zarówno w głąb ziemi, jak i nad jej powierzchnię). Nieruchomość oznacza zatem wydzielony obszar ziemi wraz z budynkami oraz innymi urządzeniami na nim wzniesionymi. W prawie amerykańskim nieruchomość obejmuje grunt, obiekty trwale związane z gruntem (przy czym wyróżnia się tutaj obiekty naturalne, połączone korzeniami, takie jak drzewa czy krzaki, oraz obiekty sztuczne, będące dziełem człowieka, jak budynki, budowle), minerały znajdujące się pod powierzchnią ziemi, a także przestrzeń ponad ziemią. Podobnie nieruchomość traktowana jest we współczesnym prawie francuskim. W polskim prawie międzywojennym zasada ta (chodzi o obiekty znajdujące się zarówno pod powierzchnią ziemi, jak i przestrzeń ponad nią) nie była wyrażona w sposób jawny; wyróżniano jedynie nieruchomości trojakiego rodzaju.
Po pierwsze, nieruchomości z natury (grunt i budynki, a także krzewy, drzewa, mury, połączone z budynkami).
Po drugie, nieruchomości z przeznaczenia (były to przedmioty ruchome, umieszczone przez właściciela na gruncie na potrzeby gospodarskie, np. maszyny, sprzęty gospodarcze, zwierzęta, przeznaczone do hodowli).
Po trzecie wreszcie, były to nieruchomości z przedmiotu, do którego się odnosiły (były to wszelkiego rodzaju prawa, np. serwituty, skargi, windykacje).
Tym niemniej, należy domniemywać, że chodziło tutaj nie tylko o powierzchnię ziemi, lecz również o jej wnętrze oraz obszar powietrzny ponad daną nieruchomością. W sposób jawny potwierdziło to prawo rzeczowe z 1946 roku, które w art. 30 przyjęło, że właściciel nie może sprzeciwiać się działaniom dokonywanym na takiej wysokości lub w takiej głębokości, które nie zagrażają jego uzasadnionym interesom. Ten przestrzenny zakres nieruchomości uściślił Kodeks cywilny, który w art. 143 stanowi, że w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu jego własność rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Oznacza to, że granice przestrzenne nieruchomości sięgają tylko do pewnej głębokości i wysokości (tak wysoko i tak głęboko, jak to wynika ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu). Należy jednak zaznaczyć, że w prawie polskim nie określono jednoznacznie ani tej wysokości, ani też głębokości. Stąd też mogą pojawiać się problemy związane z własnością kopalin, które znajdują się na danej nieruchomości (a ściślej: pod jej powierzchnią). Chociaż reguluje to ustawa z 4 lutego 1994 roku „Prawo geologiczne i górnicze” (Dz.U. Nr 27, poz. 96), to jednak jest to regulacja bardzo nieprecyzyjna. Chodzi o to, że – ponieważ nie ma jednoznacznego określenia głębokości, do której może sięgać nieruchomość gruntowa – w rzeczywistości nie można stwierdzić, czy dane złoże kopaliny leży jeszcze wewnątrz danej nieruchomości gruntowej, czy już nie. Nie jest również jednoznacznie rozstrzygnięty przypadek, gdy na danej nieruchomości zostaną dopiero odkryte złoża kopalin: czyją własnością staną się one wówczas? Zasadniczo przyjmuje się, że własność gruntu rozciąga się również na złoża kopalin, jeżeli stanowią one części składowe nieruchomości (zgodnie z art. 47 kodeksu cywilnego). Złoża kopalin nie stanowiące natomiast części składowych nieruchomości gruntowej są własnością Skarbu Państwa. Jednak kryterium części składowej nie wydaje się tutaj zbyt przekonywujące. Wydaje się, że w każdym konkretnym przypadku jest to decyzja podejmowana bardziej w sposób arbitralny przez urzędnika, niż uzasadniona obiektywnie. Pojęcie nieruchomości dane jest również w art. 46 Kodeksu cywilnego: „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntami związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Definicja ta podkreśla rolę własności w wydzieleniu nieruchomości. Wynika z tego, że nie można mówić o nieruchomości jako takiej, ale jedynie o nieruchomości w kontekście własności (a ściślej: w kontekście tego, kto jest właścicielem danej nieruchomości), jednego z fundamentalnych pojęć (nie tylko ekonomicznych).
cdn.
Jerzy Kisiel